【相続税申告】道路が含まれる土地の不動産評価

2018年5月28日


インタビュー協力:佐藤 和基 税理士

前回のコラムはこちら↓

税理士の失敗事例から学ぶ相続土地評価のポイント

相続税申告では、不動産の評価がとても重要になります。また、不動産評価と一口にいっても、評価する過程で様々な要因を考慮しなければなりません。今回は、評価が複雑である私有地に道路が含まれるケースについて、【相続110番】掲載の佐藤和基先生にお話を伺いました。

 

—私有地に道路が含まれていることが判明するのは、相続が発生した際に手続きについて専門家の方に依頼した後の方が多いのでしょうか?

佐藤:はい。相続の場合所有者が亡くなっているので、把握していないことが多いですね。親が持っている不動産について全く分からない方も居れば、この辺の土地を持っているだろう、くらいの曖昧な情報を持っている場合もあります。公図を取得して見た際に、私有地の中に一本道路が入っていたと判明することがあります

 

—公図とは、どのようなものでしょうか?

佐藤:公図は、ここの土地を持っていますよ!ということが分かる図面みたいなものです。住所とは別に地番というものが土地に付いていて、例えば“100番の土地はこういう形をしている”ということが分かるようになっています。もし公図に地番の付いていない道路が土地の中に書いてあれば、(あ!ここに国所有の道路があるのだな。)と気付きます。

 

—自分たちで公図を確認する、または専門家が公図を取り寄せて見ることで分かるのですね。

佐藤:はい。元々の所有者は把握していても、そのような細かい情報を次世代に伝えていない場合が多いのではないでしょうか。

 

—では、私有地の中に道路がある場合、どのように評価しますか?

佐藤:道路には、種類が色々あります。地番の付いていない赤道(あかみち)、行き止まりの私道、公道など、種類によって評価の仕方が違います

 

—赤道、私道、公道でそれぞれ違ってくるのですね。

佐藤:はい、よくあるのは行き止まりの私道です。周りの住人しか使っていないような道路のことをいいます。行き止まりの私道は、周りの住人たちが持ち分で所有していることが多いです。公道を持っている場合は、道路が狭くてセットバックした時に所有権だけ残ったりするケースですね。私有地の中に赤道がある場合は、国から払い下げが出来るのか否かでも評価の方法が変わってくるため、調査が必要です。

—セットバックとは何でしょうか?

佐藤:建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に間口が2メートル以上接していなければなりません。例えば、道路が3メートルの場合だと基準に満たないので、建て替えをした時に両サイドの家から0.5メートルずつ提供します。これをセットバックといいます。セットバックの際、セットバックした公道をそのまま持つか、寄付するかを決めます。評価の仕方は、ザックリ分けて2つあります。

不特定多数の者の通行の用に供されている道路だとみんなが通るので、持っていても価値がありません。その場合は、ゼロ評価でいいのです。

 

—ほぼ他人のために提供しているようなものだからということですよね。

佐藤:はい。色んな人が通っているので、利用価値は無いですよね。一方、行き止まり私道のように特定の人しか使っていない場合だと、通常の評価の3割で評価します。

 

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