【相続税申告】土地の評価はどのぐらい時間がかかるの?

2018年8月28日


インタビュー協力:佐藤 和基 税理士

前回のコラムはこちら↓

【相続税申告】道路はどのように評価するの?

今回は、私有地に道路が含まれるなどの評価が難しいケースや、不動産の評価にかかる時間について、【相続110番】掲載の佐藤和基税理士にお話を伺いました。

 

佐藤:土地の評価の際に使うことができる特例で、小規模宅地の特例というものがあります。これは、自宅やお店は80%OFF、賃貸物件は50%OFFになる制度なのですよ。この減額には、面積の制限があります。

—自宅の土地は最大330平米、お店の土地は最大400平米、賃貸物件の土地は最大200平米ですよね。

 

佐藤:はい。もし土地の面積が小さい場合は、私道にも適用できます。これは、知らない人が多いです。私道の評価での減額部分なので、評価のインパクトは少ないですけどね。

—でも下がることには違いないですよね。

 

佐藤行き止まりの私道、更に小規模宅地の特例を使うとなると、複雑な計算をして評価減出来るケースもあります。私道は、細かい計算が含まれると結構複雑です。

—論点を知っているほど、評価を下げることができるのですね。

 

 

佐藤:なぜか、行き止まりの私道のみ持っている人も居ます。その場合、周りの土地を持っていなければ利用価値が無いので、評価しなくていいこともあります

 

—知らないうちに行き止まりの私道のみを持っているというのは、どういう状態ですか?

佐藤固定資産税の課税明細書には課税するものしか載っていないので、非課税である道路を所有していることを相続人たちが知らない場合があります。そのため、土地建物は売っても、道路は何もしていないのでそのまま放置されてしまう可能性があるのですよ。

 

—忘れられている道路だけ実は持っていました!というパターンがあるのですね。

相続税申告は、被相続人が亡くなったことを知ってから10か月以内に行わなければなりませんよね。不動産の評価には、どのぐらい時間がかかりますか?

佐藤:基本的に、現地調査、役所調査に時間がかかります。一般的な調査なら1日あれば出来ますが、土地が地方にある場合はもっと時間がかかりますよ。書類が揃えば、大体1か月前後でしょうか。

 

—書類を揃えるのに、時間がかかる場合があるのですね。

佐藤:はい。例えば、賃貸物件の場合全ての賃貸借契約書を預かるのですが、それが依頼者から届かなかったりすると評価額を確定できません。

 

—6部屋貸している場合は、6部屋分の契約書が必要ですか?

佐藤:そうです。マンション1棟を持っている場合は、勿論全室の契約書が必要です。

 

—評価は、税理士である佐藤先生が行うのですか?

佐藤:基本的には私がやりますが、中には不動産鑑定評価をした方がいい場合もあります。基本的には相続税評価の方が安いのですが、稀に鑑定評価の方が安くなることもあるのです。相続税評価、鑑定評価のどちらがいいか検討することで、2~3か月かかったりしますね。

 

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