【相続税申告】道路はどのように評価するの?

2018年7月6日


インタビュー協力:佐藤 和基 税理士

前回のコラムはこちら↓

【相続税申告】道路が含まれる土地の不動産評価

今回は、私有地に道路が含まれるなどの評価が難しいケースについて、【相続110番】掲載の佐藤和基先生にお話を伺いました。

 

佐藤:前回、道路には色々な種類があることをお話ししました。一般的には、不特定多数の通行の用に供されている私道、特定の者の通行の用に供されている私道、この2つです。

 

—前回のお話に出てきた赤道(あかみち)について、詳しく教えて下さい。

佐藤:出てくる頻度は少ないです。赤道は、道路法の道路の敷地とされずにそのままになった国有地です。

—では、土地の真ん中に赤道がある場合は、その上に家が普通に建っているケースがあるのですね。

佐藤:はい。この場合、評価単位を二つに分けるのか、一体として考えるのかどちらかになります。赤道が国所有といっても、実際に国は使えていないですよね。

 

—赤道の部分を、家を建てている土地の名義人が貰うことは出来ますか?

佐藤:はい、お金を払えば貰える場合があります。これを、払い下げといいます。もし払い下げが出来る場合は、一体評価をしてから払い下げ価格を差し引きます

 

—もし払い下げが出来なかったら、どのように評価しますか?

佐藤:払い下げが出来ない=自分のものになりません。その部分を評価減してトータルで考えるか、分割して評価するのかを判断します。

 

—評価単位をどうするのか検討するところからスタートするのですね。

佐藤赤道があるのはケースとして稀ですので、ルール化されていません。不動産は、財産評価基本通達というものに基づいて評価しますが、そのような教科書的な本に赤道のことは載っていません。

 

—普通の私有地、私有地の中に道路がある場合、この2つを比べるとします。私有地の中に道路がある場合の方が、評価額は低くなりますか?

佐藤:ケースバイケースです。地積規模の大きな宅地の評価といって、「面積が大きいと評価を下げますよ」というものがあります。例えば、赤道が通る土地を分割して評価すると面積が小さくなってしまい、地積規模の大きな宅地の評価減が出来ません

 

—一概に、私有地の中に道路があると評価額が低くなるとはいえないのですね。

佐藤:はい。どのように評価するかで大きく違ってくるので、私有地の中に道路があるから評価が下がるという単純なものではありません。もちろん、宅地より道路は安いですけどね。

 

—私有地の中に道路がある場合で、他に評価が難しいケースはありますか?

佐藤:土地を分けて複数の賃貸物件として貸している場合、家と家との間に道路がありますよね。それは、貸家建付地の評価になります。この場合は、特定の人しか使っていないので通常の3割で評価し、更に貸家建付地の評価減をします。この論点を知らない税理士は、結構居ますよ。

—税理士の方が評価減出来る論点を知らないと、評価額が全く違ってしまいますね。

 

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