マンションの相続がかわるかも!タワーマンションでは節税できない?

2016年1月29日


昨年の相続税改正の前の段階からセミナーや書店などで、「タワーマンションで相続税対策をしよう」という記事や書籍を目にしたことがあるのではないでしょうか?

タワーマンション

その相続の節税策を検討していた方には気になる記事が度々取り上げられているのをご存知でしょうか?

しかし、昨年11月ごろ国税庁がこの超高層マンションを利用した行き過ぎる節税を行っていないかのチェックを厳しくするよう全国の支局に指示を出したというのです。実はその前からは政府からも節税策の見直しを求める言及があり、影響を及ぼしているという事なのです。

そもそもタワーマンションを購入して節税しようというのはどういう仕組みなのか。

いわゆる不動産を活用しての相続対策という事になりますが、不動産では固定資産税評価額と土地の路線価を元に課税価額を算出することになります。現金で持っていると課税価額はそのままに金額が評価額となりますが、不動産ともなれば、購入したときの価額より安く評価されることなり、特例などを活用すれば人に貸したり、家族が住むことが決まっているようならば、様々な控除措置があるのです。

またマンションの土地を評価する際にポイントとなるのが、土地の持分の部分です。必然的に住居戸数が多くなる超高層マンションの場合、土地の持分が少ないため、評価額に大きく影響されるとし、この節税方法が広く知れ渡るようになったのです。

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実はすでに目を付けられていた

上記の明らかな差があるにも関わらず、相続税評価額では階層や位置による差を加味していない為、最上階であろうと、2階で日当たりの悪い部屋でも広さが同じであれば評価額が同じとなってしまうのです。

となれば、なおさら購入することができる方たちは高層階を求め、節税の額も大きくなることになる為、政府もだまっていないという事態に発展したのでしょう。

考えてみてください。区分所有の建物の評価方法が定められた大昔に誰が50階ほどもある超高層の居住用建物ができると想定できたでしょうか。

時代とともに建物が変化するように法律も変えていかなければならなくなってきているのです。実際には、市場価格で再計算して納税するよう求められるケースがいくつも発生しています。まさに相続税対策として「タワーマンション節税」に目を光らせているという状況ですから、今回の動きもさほど驚きの内容ではないのです。

マンション購入が節税ではなく「租税回避行為」が問題

土地は、住居戸数が多ければ、土地の評価は相対的に低くなり、建物の評価に使う固定資産税評価額が路線価を基準にしている為、同じ広さであれば低層階でも高層階でも評価は同じになるのです。

とはいえ、購入時の金額には大きな差がでているはすで、高額な物件を購入した方が大きな節税となる為、明確な法律違反ではないものの、納税を回避するために様々な策を弄したと認められる行為=租税回避行為が問題であると指摘が入るのです。

相続開始後、早々に売却してしまえば相続税は安くすみかつ、相応の現金が手元に残るのでは、税金に対して不平等感がでるのは否めません。

財産評価基本通達にも

「この通達の定めによつて評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」

とされていますし、いくつかの判例でも上記の通達の項目の適用により取引価額に基づいて評価することが適切だという例があるのです。

相続問題に困る男性

マンションの購入で節税行為と租税回避行為はどこが境目?

上記の内容をみてもわかるように、実際には明確な基準は存在しないのが現状です。個別にひとつひとつの例を取り上げ判断することになる為、基準は存在しないのです。

特に相続前後のマンションの状況がポイント

あくまでも例ですが、被相続人の余命がおおよそ判断できる状況で、被相続人が亡くなる1週間前に自宅以外のタワーマンションを3件購入していた。という事実があった場合どう考えるでしょう。

相続後すぐに運用や売却に動けば、実質的に租税回避に近づくことになってしまうのです。マンションを購入するのは自由ですし、相続人にすでに自宅がある場合は、運用や売却を考えることは普通といえば普通の考えです。

しかし、行き過ぎた相続税の節税ではないかと客観的に見られた場合、目を付けられることになる為、それだけ節税とはハードルの高いものであるとの認識をもつ事が重要なのです。

相続 

あくまでも資産のある方向けの方法

とあるタワマン節税を推奨する会社のセミナーでもはっきりと、資産額を伝えていて、30%以上の税率がかかる人、すなわち一億以上の資産がある方を対象としている。としています。

1億以上の資産といっても財産状況によっては購入資金がなければ対象にはならないし、相続人と被相続人の状況などによっては、保険と生前贈与で十分カバーできる事もあります。

マンション節税は全体の相続の背景も考えながら検討したい節税方法なので、個別にご相談されることをおススメします。

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