自宅を相続する場合の相続税はどのくらい?小規模宅地の特例を利用しよう!

2015年12月14日


 ご相談

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自宅の相続について、将来、都内S区にある両親の自宅を相続する事になると思います。基礎控除額が上がっているので、相続の対策を早めにしておいたほうがいいよと親族に言われました。相続税がかかるのかどうか知りたいです。

ご回答

今回はご実家(自宅)を相続される予定という事ですね。ざっくりとした説明をすると、まずは全ての財産の相続税評価額を出し、基礎控除額を差し引いた残りの金額が発生した際は、相続税の申告が必要となります。

しかし、申告が必要だからと言って全ての方が納税の対象になるわけではありません。特別な控除制度や特例の措置を利用できれば、申告は必要だけれど、納税は必要なし。という方もたくさんいるのが実態です。

相続財産の平均は合計で約4,700万円とされていますが、そのうち約3,000万円が不動産と言われていいます。相続財産の中で、ご相談者様が懸念される自宅の土地(不動産)に関しては都内や都心部では財産価値も高く、不動産が相続税納付の大きなポイントとなる方が多いのも事実です。

今回は自宅の相続について、多くの方が利用する事になるであろう相続税評価額が80%減額される「小規模宅地の特例」をご紹介します。

電卓

相続税の算出の基になる相続税評価額の減額

居住用の特例の「80%減額」という数字は、相続税を支払う事になるかもしれない方にとっては非常に大きな減額ですね。配偶者控除と並ぶほどのこの特別措置は、通常の相続税の計算をすると相続税の負担大きくなり、相続税を払うために住んでいる家や土地を売ることになる。という様な事態を避けるためのものなのです。

この相続税を大きく左右する特例は上記の配慮が必要な方を対象にする為、適用要件がありますので、自宅の相続に当てはまるかを確認してみてください。(居住用)

 家

自宅はこれで相続税の評価額がかわる! 要件①土地の状態

・その宅地が被相続人の居住用であること

・空き地でないこと

・相続税の申告期限に引き続き居住用として使用していること(配偶者が取得した時を除く)

例)相続税の申告期限までに自宅を売却した→特例の適用はなし

例)自宅に一緒に住んでいた長男が今後も自身の居住用として取得→特例の適用あり

自宅はこれで相続税の評価額がかわる! 要件②土地広さ

▼適用になる限度面積は330㎡までとされ、80%の減額となる

良くある質問として、330㎡までの土地が対象になるという意味ではない為、それより広い土地の時でも330㎡までは減額の対象になります。

例)400㎡の土地を相続した時は、そのうち330㎡までは80%減額、残り70㎡は通常の評価額となる。

例)330㎡(およそ100坪)で2億円の相続税評価額の自宅を相続する場合、80%の1億6000万円が減額の対象となり、評価額は4000万円となります。

みんなで支えよう

自宅はこれで相続税の評価額がかわる! 要件③相続人

▼配偶者:無条件で減額の対象

▼配偶者以外の同居の親族:申告期限まで引き続き所有し、かつ居住している場合適用

▼別居の親族:相続開始前3年以上持ち家が無く、申告期限まで引き続き所有し、配偶者及び他に同居の親族がいない時にのみ適用

自宅を相続する場合には、相続人の状況や居住の状況がポイントになります。

例)別居の子が相続する場合、その子がすでにマイホームを持っているときには減額の対象にはなりません。

例)同居している親族が相続し、申告期限までに売却してしまったような場合は適用外

自宅はこれで相続税の評価額がかわる! 要件④同居の定義

同居については様々なケースがありますが、

▼二世帯住宅に関しても適用条件が緩和され、構造上区分のある二世帯住宅であっても、子世帯が居住している部分も含めて、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます(以前は構造上区分のある二世帯住宅は適用外でした)。ただし、建物が区分所有建物の場合を除きます。

▼老人ホームに入所していた場合でも、要件を満たせば、自宅の敷地について適用されることになりました。

介護が必要な為に入所した場合で自宅が貸付けられていないことが条件です。

特例を利用するには「建物が区分所有登記されていないこと」が条件になります。まずは、建築の際に区分所有登記しないで二世帯住宅を建築することが望ましいのですが、すでに区分所有の場合、下記の方法をとることで特例を使用することができます。

二世帯住宅

図を参考にすると

▼長男所有部分を父が税務上適正な時価で購入する

▼区分所有になっている建物を共有持分登記に変更する

▼長男所有部分を父に贈与する

また、すでにマイホームをもっている場合には被相続人が所有する自宅について特例を受けることができません。生前にできる事としては相続する予定の長男の子(孫)など配偶者以外の別の親族に贈与して、3年を経過すれば要件を満たすことになります。

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生前であれば上記の様な対策が考えられますが、どの方法がよいのか、対策がそもそも必要かどうかは相続税評価額や誰が相続するかによって有効な方法かどうかもことなります。専門家と一緒に考える事をおススメします。

上記のことより同居で共有所有は特例を受けることが可能です。登記簿の内容を今一度確認してみてください。

※小規模宅地等の特例による事業用地400㎡に関して限度面積は変更はありませんが、居住用との完全併用が可能となりました。居住用330㎡+事業用400㎡までが80%減となります。

自宅の相続で対策をお考えの方は下記よりご相談下さい(無料)

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