自宅を相続する場合の相続税はどのくらい?小規模宅地の特例を利用しよう!

2019年5月24日


現在、住んでいる家の相続税ってどれくらいかかるの?

ご相談

自宅の相続について、将来、都内S区にある両親の自宅を相続する事になると思います。土地の評価額が上がっているので、相続の対策を早めにしたほうがいい、と親族に言われました。自宅にはどのくらい相続税がかかるのか知りたいです。

回答
ご実家(自宅)を相続される予定という事ですね。
まず自宅の評価額を算定しましょう。その評価額をもとに相続税がいくらかかるのか算定していくことになります。
相続税には、自宅の敷地に多額の相続税がかかり、納税のためにやむを得ず自宅を売却するという事態をさけるための規定、「小規模宅地等の特例が設けられています。
この特例を適用した場合、土地の評価額を減額し、多額の相続税がかかるのを防ぐことができます。



小規模宅地等の特例とは

被相続人と一緒に住んでいた土地(宅地)を相続したのであれば一定の要件を満たす宅地については、土地(宅地)の評価額を最大80%減額するというものです。
小規模宅地等の特例の大きな特徴は、土地(宅地)の評価額を大きく下げることです。土地(宅地)の評価額を下げることで大幅な節税が期待できます。
しかし、この規定は、最小限の自宅の確保や事業の継続を図るためのもので、特例が適用されるためにはいくつかの要件があります。

 

土地の評価が下がってしまうと売却するときに不利では?

この特例を適用することで、土地(宅地)そのものの価値が変わることはありません。
あくまで、相続税の計算上「土地(宅地)の評価額を下げる」だけで、実際の土地(宅地)の財産上の評価には何も影響を与えません。
相続税は、相続財産(不動産・現金・金融資産・生命保険等)から、負債や非課税財産、基礎控除額を差し引いた金額をもとに計算していきます。

 

  相続税評価額と基礎控除額の計算方法  

相続税評価額の計算方法についてはこちらのページをご覧ください。→相続税評価額の計算方法

基礎控除額の計算方法についてはこちらのページをご覧ください。→基礎控除額の計算方法

 

 

特例が適用できる5つのケース

 その1 被相続人(亡くなられた方)の自宅を相続する場合
配偶者(いる) 無条件で適用される
被相続人と同居の親族(いる)

適用される

被相続人と別居の親族(いる) 被相続人と同居の親族がいる場合には適用外

 

 その1 被相続人(亡くなられた方)の自宅を相続する場合
配偶者(いない) 以前死亡
被相続人と同居の親族(いない)

被相続人と別居の親族(いる) 「家なき子」の条件を満たす場合に適用

 

どんな土地に適用される特例なの?

小規模宅地等の特例の対象となる土地(宅地)は以下のとおりです。

土地 種類 適用面積 評価減
自宅 特定居住用宅地 ~330㎡ 80%
工場・お店など 特定事業用宅地 ~400㎡ 80%
不動産貸付業・駐車場業など 貸付事業用宅地 ~200㎡ 50%
被相続人やその親族が一定の割合の株を持つ会社が事業を行っていた土地(不動産貸付業を除く) 特定同族会社事業用宅地 ~400㎡ 80%

 

亡くなられた方(被相続人)のご自宅において「小規模宅地等の特例」の対象となる土地は、相続開始直前まで住まいとして使用されていることが条件となります。
そして、いずれの場合も建物や構築物がなければならず、更地の状態では適用を受けることができません

 

相続財産の4割近くを土地が占めている

平成28年分の相続税の申告状況について|国税庁 によると、相続財産の金額の構成比は、土地38.0%、家屋5.5%、現金・預貯金等31.2%、有価証券14.4%と土地の占める割合がもっとも高いことがわかります。
また、社会生活統計指標|社会・人口統計体系 / 社会生活統計指標-都道府県の指標-2019 によると、2013年の日本の持ち家比率は61.7%と半数を超えてtおり、最も持ち家比率の低い東京都でも45.8%と高く、相続の際に不動産が関係してくることが高いことがわかります。
よって、被相続人(亡くなられた方)名義の土地の評価が低くなると、相続財産が減ったことと同様に扱うことができ、その結果大きく相続税が減額されたり、納税が不要になったりする場合があります。

特例が適用できるか確認してみましょう

以下のフローチャートに従って、特定居住用宅地が適用されるか確認してみましょう。

実際の適用に関しては設けられている条件を確実にクリアしているかどうか適切に判断する必要がある為、あくまで目安としてください。
判断に迷う場合には、相続に強い税理士にご相談いただくことをおすすめします。

自宅の相続で対策をお考えの方は下記よりご相談下さい。 

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